Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku arsa, arazi, konut, apartman gibi taşınmazlar hakkında taraflar arasındaki uyuşmazlığı düzenleyen hukuk dalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kiraz sözleşmeleri gibi konularda sözleşmenin her iki tarafının da vekilliğini Güllü & Şentürk Hukuk Bürosu olarak üstlenmekte ve hukuki destek sağlamaktayız.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu Davası) Nedir?

Bir gayrimenkulde tek bir malik olabileceği gibi birden fazla malik de olabilmektedir. Bu durum paylı mülkiyet halinde veya elbirliğiyle mülkiyet halinde olabilmektedir. Genel olarak miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde elbirliği mülkiyetini görmekteyiz. Bu gibi durumlarda taşınmaz hakkında satış, bağış gibi hukuki işlemler maliklerin tamamının vereceği olumlu oy ile yapılabilmektedir. Ancak uygulamada malikler her zaman birlikte hareket edememektedir. Bu da bazı sorunları beraberinde getirmektedir. İşte tüm bu sorunları dava yoluyla çözmek mümkündür. Açılacak olan davanın adı izale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davasıdır.  Bu dava sonunda aynen taksim usulüyle ve satış prosedürleri işletilerek ortaklık giderilmektedir.

Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?

Bunun yanında Gayrimenkul Hukukunda en sık karşılaşılan davalardan birisi de tapu iptali ve tescili davasıdır. Bu dava muvazaalı satış işlemleri veya kanunda öngörülen diğer tescil halleri gerçekleşmişse açılabilmektedir. Bu davalarda muvazaanın ispatı büyük önem arz etmektedir. Bu durum satış belgeleri, tanıklar, banka hesap dökümleri gibi evraklarla ispatlanabilmektedir. Ayrıca Gayrimenkul Hukuku’nda arsa payı düzeltim davaları da sıkça görülmektedir. Bu davanın açılabilmesi için bazı önemli dava şartları vardır. Bu şartlar gerçekleşmedikçe dava açılamayacaktır. Açılsa dahi dava red olunmakta veya hatalı düzenlenen arsa payları düzeltilememektedir.

Kira Hukuku Nedir? Kira Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Kira Hukuku alanı da Gayrimenkul Hukuku içerisinde yer almakta ve sıklıkla uygulamada karşılaşılan hukuki problemleri içermektedir. Kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti davaları gibi davalar bu alanda önem arz etmektedir. Kira konusundaki hemen hemen her uyuşmazlıkta süreler çok önemlidir. Gerekli sürelerin dikkate alınmamış olması hem ev sahibi hem de kiracı açısından büyük hak kayıplarına neden olmaktadır. Bunun yanında kira kontratını imzaladığınız kişinin mal sahibi mi, intifa hakkı sahibi mi olduğu hususu büyük önem arz etmektedir. Eğer kira sözleşmesi uzun süreli yapılıyorsa noter kanalıyla yapılması ve tapuya şerh düşülmesi gibi hususlara da dikkat etmek gerekmektedir. Kiralanan dükkan olarak kullanılacaksa ruhsatının dükkan olmaya elverişli olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Depozito veriliyorsa mutlaka bedelinin ve hangi şartlarda depozito bedelinin mahsup edileceği veya iade edileceği hususlarının yazılması gerekmektedir. İmzalanan kira kontratı herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Yazılı yapılabileceği gibi sözlü olması dahi mümkündür. Ancak ileride çıkacak olan uyuşmazlıkların çözümü adına yazılı kira kontratı düzenlenmesi her zaman daha sağlıklı olacaktır. Sözlü olması ihtimalinde de kira ödeme makbuzlarınız olduğu sürece kiracı veya kiraya veren açısından herhangi bir sorun olmayacaktır. Ev sahibinin hesabını kapatması ihtimalinde öncelikli olarak posta ile kapıda ödemeli olarak kira bedelini gönderebilirsiniz. Ev sahibinin ödemeyi kabul etmemesi ihtimalinde ise mahkemeye başvurarak tevdii mahalli davası açabilir ve kira bedelinin nereye yatırılacağı konusunda mahkemenin karar vermesini sağlayabilirsiniz. Bunlar ve benzeri tüm Gayrimenkul Hukuku alanındaki uyuşmazlıklarınızda Güllü & Şentürk Hukuk Bürosu uzman avukatları sizlere hukuki destek sağlayabilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de günümüzde inşaat sektörünün gelişmesiyle önem kazanmaktadır. Burada gayrimenkulün geç teslim edilmesi, gayrimenkulün ayıplı teslim edilmesi, gayrimenkulün eksik teslim edilmesi gibi sorunlar yaşanmaktadır.

Boşanma Davasında Mal Paylaşımı Nedir? Aile Konutu Nedir?

Gayrimenkul Hukuku, Aile Hukuku ve Boşanma Hukuku ile de iç içe bir uygulamaya sahiptir. Boşanma esnasında ortak konuta tapuda şerh konması veya taşınmaz üzerindeki bazı hakların kısıtlanması mümkündür. Davada taraflardan birinin sahip olduğu taşınmaz sayısı nafaka ve tazminat hususlarında da göz önüne alınmaktadır. Belirli kriterlere sahip olması halinde taşınmazın aile konutu olarak sayılması da mümkündür. Tapuya bu konuda şerh konulabilmektedir. Taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh olmasa dahi taşınmazın satılması veya tasarruf işlemine konu olması durumunda malik olmayan eş bu işlemin iptalini dava edebilmektedir. Bu işlemlerin iptal edilmemesi için eşin açık rızasının olduğunun davalı tarafça ispatlanması gerekmektedir. Aile konutu tek bir konut için mümkün olabilmektedir. Örneğin ailenin altı ayını geçirdiği bir yazlık konut olması ihtimalinde burası aile konutu olarak sayılamayacaktır. Önemli olan ailenin hayatını devam ettirme niyetiyle kaldığı konutun bulunmasıdır. Bu durumun bir istisnası yurtdışında yaşayan ailelerin Türkiye’de sahip oldukları konut açısından Yargıtay tarafından kabul edilmiştir. Yani Almanya’da gurbetçi olarak yaşayan bir ailenin Türkiye’ye geldiklerinde yaşamlarını sürdürdükleri konut da aile konutu olarak sayılabilecektir. Aile konutu şerhi Tapu Müdürlüğü’nden talep edilebilmektedir. Bu şerhin bulunması halinde malik olan eş, diğer eşin açık rızası bulunmadan taşınmaz üzerinde herhangi bir işlem yapamayacaktır. Aile konutu şerhinin bulunması halinde taşınmaz hakkında işlem yapılamayacağı için dava açılmasına da gerek kalmayacaktır. Aile konutu şerhi boşanma kesinleşene kadar tapu sicilinde devam edecektir. Boşanmanın gerçekleşmesiyle şerh ortadan kalkacaktır.

Boşanma veya ölüm gibi evliliğin bitmesi hallerinde malların paylaşılması söz konusudur. 2002 yılından önce yapılan evliliklerde evliliğin sona ermesi halinde hangi taşınmaz kiminse mal olana ait olmaktadır. Ancak 2002 yılında yapılan değişiklikle edinilmiş mallara katılma rejimi benimsenmiştir. Buna göre evlilik süresince edinilen mallar her iki eş arasında eşit olarak paylaştırılmaktadır. Her evlenen kişi bu mal rejimine tabidir. Tabi olmamak için ayrı bir sözleşme yapılması gerekmektedir. Bu rejimde nakdi paylaşım söz konusudur. Mallar kimin adına kayıtlı ise mal yine o eşte kalmaya devam etmektedir. Ancak malların yarısının değerinin diğer eşe ödenmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Taşınmazın yarısının bir eşe, yarısının diğer eşe tescil edilmesi tapuda mümkün olmamaktadır.

Ancak yaşanan tüm uyuşmazlıklar her somut olayın şartlarında değişkenlik göstermektedir. Bu sebeple başvurulacak hukuki yollar da her durumda aynı olmamaktadır. Sayfamızda anlatılan tüm bilgiler genel bilgiler olup, uyuşmazlık yaşamanız halinde alanında uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilmektedir.

• Tapu İptal ve Tescili Davaları
• Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davaları
• Ecrimisil Davaları
• İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
• El Atmanın Önlemesi Davaları
• Tapusuz Taşınmazlarda Tescil Davaları
• Önalım Davaları
• Vekaletnamenin Kötüye Kullanılmasından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescili Davaları
• İmar Mevzuatından Doğan Bedel Davaları
• Kamulaştırma Davaları
• Tapu Kaydında Kimlik Bedelinin Düzeltilmesi Davaları